Что будет с арендой в Тбилиси в 2025 году — рост, плато или спад?
Аренда в Тбилиси — тема горячая. За последние три года цены на долгосрочную аренду выросли в два-три раза, особенно после 2022 года. Но на рынке назревают перемены. Стоит ли ждать нового роста или же нас ждёт корректировка?
Что происходит с арендными ставками сейчас?
Реальные ставки на востребованные районы колеблются в следующих значениях: • однокомнатные квартиры в новых ЖК с нормальным ремонтом — от $600–$750; • двухкомнатные — от $750–$1000, в зависимости от локации и состояния; • трёхкомнатные — от $1200+, особенно если квартира с хорошим интерьером и балконом; • центр, вид, дизайнерский ремонт — $1300+.
Спрос стабилизируется
После резкого наплыва арендаторов в 2022–2023 годах (резиденты из Украины, России, Беларуси), в 2024–2025: • часть арендаторов переехала в регионы или другие страны; • другие — оформили ВНЖ и начали покупку жилья; • выросла конкуренция между новыми ЖК, сдающимися в аренду.
Это привело к стабилизации спроса на долгосрочную аренду и росту предложения.
Какова вероятность снижения цен?
Пока речь не о снижении, а о замедлении роста. Причины: • всё больше новостроек вводится в эксплуатацию; • появляется всё больше инвест-квартир (купленных для сдачи); • увеличился отток краткосрочных арендаторов (особенно зимой); • число новых IT-резидентов растёт, но не такими темпами, как раньше.
Краткосрочная аренда и Airbnb
По данным AirDNA, количество активных объявлений в Тбилиси стабильно держится около 7 000–8 000 объектов, с сезонными пиками летом.
Однако всё больше владельцев переводят жильё в долгосрочную аренду: • из-за нестабильности туристического потока; • сложностей с управлением; • требований к легализации (налоги и т.д.).
Это также влияет на рост предложения долгосрочной аренды.
Что будет дальше?
Сценарий №1: плато
Наиболее вероятен. Цены стабилизируются, возможен рост до 5–7% в год максимум. Это будет «здоровый рынок», без скачков.
Сценарий №2: снижение в отдельных сегментах
В районах с устаревшим жильём и без развитой инфраструктуры — цены могут снизиться на 10–15%, особенно при конкуренции с новостройками.
Сценарий №3: новый виток роста
Возможен при новых волнениях в регионе или росте миграции. Например, новые условия ВНЖ для IT-специалистов могут вызвать приток цифровых кочевников.
Выводы для инвестора и арендатора
Если вы инвестор: • выбирайте локации с инфраструктурой и стабильным спросом; • не ориентируйтесь на рекордные ставки 2022 года — рынок «успокоился».
Если вы арендуете: • разумно торговаться: рынок на вашей стороне; • следите за новыми ЖК — конкуренция работает на вас.
«Из личных наблюдений: в сегменте «комфорт» и «бизнес» арендные ставки остаются стабильно высокими. Поэтому моя рекомендация для инвесторов – не ищите для покупки то, что подешевле, лучше возьмите дороже, но с высокими шансами на сдачу».
Галина Дмитриева, основатель GPI
Хотите получить консультацию специалиста по недвижимости в Грузии?
Свяжитесь с нами, чтобы обсудить детали и начать подбор.