Чек-лист:

как купить недвижимость на вторичном рынке Грузии

Расскажем, как правильно проверить объект и продавца

28.01.2025 Выпуск №1

Считается, что для покупки недвижимости на вторичном рынке нужен только договор купли-продажи, форму которого можно взять в Доме Юстиции. Но это далеко не всё. Чтобы избежать неприятных сюрпризов, важно провести тщательные проверки не только самого объекта (квартиры, дома, здания), но и его владельца. Если вы хотите справиться с этим самостоятельно, мы подготовили для вас подробное руководство, которое поможет грамотно подойти к процессу и избежать ошибок.

По данным Министерства юстиции Грузии, пятая часть всей проданной в 2022 году недвижимости пришлась на иностранцев. Граждане других государств приобрели 15 тыс. квартир, а в первом квартале 2023 года — еще более 5 тыс. Спрос на жилье по сравнению с прошлыми годами вырос примерно в три раза и в ближайшее время будет оставаться стабильным, говорят аналитики. По внутренним законам иностранцы могут стать собственниками почти любого типа недвижимости в Грузии (исключение — земли сельскохозяйственного назначения). Многие выбирают новостройки, однако вторичный рынок жилья тоже развит в стране. У него свои преимущества — например, часто более выгодное расположение и привлекательная цена.

В рамках первого этапа вам предстоит уточнить следующие юридические аспекты:

• Есть ли у продавца право собственности на объект и законно ли он его приобрел.
• Нет ли у недвижимости обременений (к ним относятся ипотека, арест, аренда, право будущей собственности и другие обстоятельства).
• Соответствует ли квартира, дом или здание данным о них в публичном реестре. Обратите внимание на указанную в документах и реальную площадь, а также на красные линии (незаконные или несогласованные перепланировки).
• Есть ли у недвижимости особый статус — она может относиться к объекту культурного и исторического наследия (владение таким объектом накладывает определенные обязанности на собственника и регулируется отдельным законом).
• Если объект подвергся реконструкции (например, фасада), была ли она согласована.
• Можно ли реконструировать объект в будущем, сколько на это уйдет времени и насколько будет затратно.
• Установлены ли на объекте недвижимости индивидуальные счетчики на электричество, воду и газ в соответствии с характером помещения.

Большую часть пунктов можно проверить по выписке из публичного реестра, скачать ее можно на сайте Министерства юстиции Грузии в разделе недвижимости (вам потребуется кадастровый код объекта от собственника). С учетом всего перечисленного целесообразно еще раз удостовериться, что после покупки вы сможете использовать недвижимость в рамках предполагаемых целей.

ШАГ 1
ПРОВЕРЬТЕ НЕДВИЖИМОСТЬ

После изучения недвижимости убедитесь в порядочности продавца:

• Проверьте, есть ли другие собственники у объекта недвижимости.
• Узнайте возраст собственников. Для лиц младше 18 лет особые условия сделок.
• Уточните семейное положение продавца. Возможно, для продажи нужно согласие супруга.

Убедитесь в отсутствии долгов у собственника. Продавец может числиться в реестре должников Национального бюро исполнения — туда попадают все, в отношении кого начато исполнительное производство.

ШАГ 2
ПРОВЕРЬТЕ ДАННЫЕ ПРОДАВЦА

Как отмечает Eurasianet, грузинские домохозяйства могут сталкиваться с последствиями эпидемии коронавируса до сих пор. В 2020 году долги граждан Грузии достигали 39% от ВВП, в 2021-м — рекордных 42%, и только сейчас цифра постепенно возвращается к допандемийным значениям. Существенная часть займов при этом номинирована в долларах США. Поэтому обращать внимание на наличие долгов крайне важно

Чтобы обезопасить себя, проверьте, нет ли у продавца:

• Задолженности по коммунальным платежам.
• Договора на управление объектом или договора аренды. Если есть, узнайте условия договоров и проверьте, соблюдает ли их продавец.

Дополнительно проверьте, входит ли продавец в товарищество собственников жилья (по-грузински — амханагоба). Если входит, познакомьтесь с председателем ТСЖ и оцените чувствительность других жильцов к продаже объекта.

Если приобретаете недвижимость с целью получения временного вида на жительство, проведите предварительную оценку объекта. Краткосрочный ВНЖ сроком на 1 год можно получить, если стоимость дома или квартиры превышает $ 100 тыс., а на долгосрочный (инвестиционный) ВНЖ на 5 лет с перспективой оформления постоянного ВНЖ можно рассчитывать, если объект стоит $ 300 тысяч. Оценку должен проводить агент, аккредитованный Единым национальным центром аккредитации.

ШАГ 3
РЕШИТЕ СОПУТСТВУЮЩИЕ ВОПРОСЫ

Также рекомендуем заранее оценить налоговые последствия сделки: как со стороны грузинского законодательства, так и со стороны страны налогового резидентства.

После уточнения всех деталей сотрудники Georgia Private Investment обычно:



• Структурируют сделку с учетом особенностей объекта и продавцов, а также ипотеки (продавца или покупателя) и особенностей расчетов.
• Составляют договор купли-продажи и дополнительные соглашения, если нужно (документы должны быть на грузинском и языках, которыми владеют стороны договора).
• Ведут все операции, связанные с регистрацией права собственности.

ШАГ 4
ПЕРЕЙДИТЕ К ОФОРМЛЕНИЮ

Если у вас возникают вопросы, связанные с покупкой или продажей недвижимости, и вы ищете надежных партнеров, Georgia Private Investment готова предложить свою помощь. Мы не просто сопровождаем сделки, но и тщательно проверяем каждый объект, чтобы вы могли сделать безопасный и осознанный выбор. Доверьтесь нашей команде, и мы поможем вам реализовать вашу мечту о недвижимости в Грузии без лишних сложностей и рисков.