подробный гайд

Выпуск №2

31.01.2025

"Нет, серьёзно..."

В Грузии рынок застройщиков не регулируется так жёстко, как в Европе или США. Это значит, что строить может кто угодно, и никакой реальной гарантии вы не получите, если застройщик исчезнет.

Что делать:

• Изучите, какие проекты уже завершил застройщик. Если это его первый дом — будьте настороже.
• Найдите отзывы жильцов. Не верьте только комментариям в Facebook или Instagram — они часто куплены. Попробуйте форумы, например, русскоязычные группы экспатов.
• Проверьте сроки сдачи предыдущих объектов. В Грузии задержки — это правило, а не исключение. Если компания обещает дом через год, считайте, что он будет готов минимум через два.

Пример:
Один из крупных застройщиков в Батуми за последние пять лет сдал в срок только один объект из десяти. Все остальные задержал на 6–12 месяцев.

Вы купили квартиру с видом на море, а через два года перед вашим домом выросла 40 этажная башня, которая этот вид закрыла. Классика. В Грузии редко обращают внимание на планы развития территории, а ведь это — ключ к тому, чтобы ваша квартира осталась ликвидной.

Что делать:

• Изучите генеральный план города (можно найти в открытом доступе).
• Уточните у застройщика, что планируется строить рядом.
• Проверьте, кому принадлежат участки вокруг вашего дома. Это можно сделать через кадастровую систему.

Пример:
На Новом бульваре в Батуми регулярно строят новые высотки, не оставляя свободного пространства. Квартиры, которые раньше сдавались за 50 долларов в сутки, теперь едва приносят 30 из-за испорченного вида.

"Не верьте буклетам"

Многие застройщики в Грузии обещают "5-звёздочную" инфраструктуру. Рестораны, бассейны, фитнес-залы, спа — всё это звучит красиво, пока вы не обнаружите, что в реальности работает только один лифт.

Что делать:

• Спрашивайте о бренде. Если застройщик заявляет, что объект будет под управлением международной сети (например, Marriott или Hilton), попросите показать договор франшизы.
• Убедитесь, что инфраструктура действительно будет построена. Часто красивые рендеры остаются только на бумаге.
• Не верьте словам вроде "вот-вот начнём". Если объект на этапе котлована, никаких гарантий нет.

Пример:
Один из комплексов на аллее Героев в Батуми рекламировался как апарт-отель с бассейном на крыше. По факту бассейн так и не построили, а обещанная управляющая компания оказалась фикцией.

Забудьте о 20% годовых

Риэлторы и застройщики часто обещают доходность от сдачи квартиры в аренду на уровне 15–20% годовых. На практике эти цифры редко совпадают с реальностью.

Что делать:

• Проверяйте реальные цены аренды. Для этого используйте Airbnb и Booking. Смотрите, сколько стоят аналогичные квартиры в этом районе.
• Учитывайте сезонность. В Батуми высокий сезон длится максимум четыре месяца. Остальное время квартиры практически не сдаются.
• Заложите расходы на обслуживание: управляющая компания заберёт 20–30% от дохода, коммунальные платежи и налоги — ещё часть.

Пример расчёта:
Квартира стоимостью 70 000 долларов сдаётся за 40 долларов в сутки. За год она принесёт около 5 600 долларов чистого дохода (после вычета комиссии и сезонных простоев). Это 8%, а не 15%.

Юридические ошибки — это самая частая причина проблем у покупателей. Здесь вы можете столкнуться с залогами, обременениями и отсутствием права на переуступку.

Что делать:

• Всегда проверяйте кадастровый номер объекта. Это открытая информация, доступная через национальную кадастровую систему.
• Убедитесь, что на объект нет залогов или арестов.
• Проверьте, позволяет ли договор перепродать квартиру до завершения строительства.

Совет:
Если не уверены, нанимайте юриста. Это избавит вас от большинства рисков.

Покупка недвижимости — это всегда долгосрочная инвестиция. Но рано или поздно вы захотите продать квартиру, и здесь важно понимать, насколько она будет ликвидной.

Что делать:

• Избегайте студий без окон или квартир с плохо спланированными комнатами. Такие объекты почти невозможно продать или сдать.
• Не доверяйте риэлторам, которые обещают взять вашу квартиру в продажу, но не уточняют детали.
• Думайте о ремонте. Хорошие материалы и удобная планировка — залог успешной перепродажи.

Пример:
Квартиры с двумя спальнями, где одна из комнат без окон, почти не сдаются в аренду. Их ликвидность на рынке крайне низкая.

Покупка недвижимости в Грузии — это возможность сделать выгодную инвестицию, но только если подойти к этому профессионально. Проверьте застройщика, изучите документы, не доверяйте слепо обещаниям о доходности. И помните: чем больше информации вы соберёте, тем меньше рисков вас ждёт. Если остались вопросы или вы хотите узнать больше о рынке недвижимости в Грузии, напишите нам. Или приезжайте — мы всё покажем на месте.